來源：視覺中國

作者 |?郭一非??

(相關資料圖)

編輯 |?陳弗也?

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“局部火熱、整體偏冷”，當開發商們都去搶奪北上廣深杭蓉的優質土地時，更多二三四線的土地則無人問津。

作為二線城市的典型代表，鄭州的土地市場境況如何？

中國土地市場網數據統計，自2021年開始，鄭州主城八區的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應建面分別為1034萬方、676萬方，成交分別為854萬方、561萬方。

到了2023年上半年，供應、成交建面則雙雙下滑至271萬方、215萬方，樓面價也從三年前的每平米5702元下降至5070元。

具體來看，多數地塊被城投平臺兜底，即便開發商拿地，也是定向出讓的城改后期用地，均為底價成交。唯一遭到爭搶出現溢價率的土地，則被一家來自鶴壁的地市小房企拿到。在兩次流拍后，經開區將這宗地的起拍樓面價每平米下降了1610元。

一家央企開發商鄭州投拓人士對作者表示，之所以大家不愿意拿地，一方面是市場下行后，城改模式下，原有的地價評估體系導致地價偏高，另一方則是公開凈地數量少，核心區位的土地價格偏高，在其他城市仍存在一二手房價格倒掛的情況下，鄭州的土地投資安全性和性價比明顯不足。

鄭州只是全國土地市場冷清的一個縮影。根據克而瑞地產研究數據統計，繼2022年土地成交面積同比下降53%后，2023年上半年，全國土地成交規模進一步下跌，成交建面同比下降29%，并遠大于同期商品房的5%降幅。

城改項目賠錢，城投被迫兜底

5月19日，鄭州舉辦了一場規模頗大的土地推介會，其中涉及33宗住宅用地。官方通稿顯示，本次土地推介是希望開發企業抓住投資機會，讓土地直面市場，實現“政府推優質地，企業拿明白地”的目標，中海、保利、建業等百余家房企受邀到場。

不過，地方政府賣地熱情并未得到太多積極回應。作者統計，截至7月26日，鄭州主城區合計推出21塊地，19宗成交，2宗流拍。這其中，越秀、建業、電建、美盛如約拿走5宗城改后期用地，兩家不知名房企也摘得2宗公開凈地，一宗底價，一宗溢價率9%。其余12宗地，則均被省級、區級城投平臺底價兜底。

所謂城改用地，即源自鄭州特殊的城中村改造供地模式。由于地方政府缺乏資金，開發商提前進場，投入巨額拆遷、安置補償成本，將土地完成一級整理后變成凈地，這塊土地再走個公開招拍掛的象征性流程，即由該開發商底價拿走，政府再將底價的60%-65%予以返還。

在此模式下，遍布主城區的城中村開始大拆大建，很多城改用地掌握在深諳江湖規則的本土開發商手中，因此萬科、恒大、融創等外來開發商的項目，多為合作開發。由于公開凈地稀少，一旦入市，普遍遭到哄搶。

但眼下，土地市場已今非昔比。作者統計，上半年，多宗城改用地原本應由前期投入拆遷成本的開發商摘得，但最終卻被地方城投兜底，這其中包括萬科、綠地、金科、綠都、錦藝等房企。

一位外來品牌房企鄭州區域高管對作者表示，鄭州很多土地都在小開發商手里，外來房企在鄭州并不好生存，這些城改用地往往多為千畝大盤，容積率也高，由于前期投入很多資金成本，一二期還有很多安置房要建，所以至少賣個兩三期，整體現金流才能回正，后面才能賺到錢。

這位高管補充稱，當初拿地算賬的時候，也默認后期售價比前期要高，銷售流速也更快，但現在市場下行，這一邏輯已很難成立，售價難及預期，估計七八成城改項目都在賠錢。

相較于定向拿地的城改用地，公開凈地更能反映出土拍市場的冷熱程度。

上半年流拍的兩宗公開凈地均為熱門地塊，分別位于鄭東新區、北龍湖豪宅板塊，融創、建業等民企紛紛暴雷違約之下，市場原本預計更有實力的國央企開發商會搶走，但最終雙雙流拍。

以上述北龍湖地塊為例，一家本土開發商投拓人士向作者分析稱，這塊地起拍樓面價為1.27萬元，附近位置更好的蘭溪府項目才1.04萬元，加上附近二手房剛賣兩萬出頭，3.1萬的毛坯售價肯定夠不上，地塊屬于高不成低不就的尷尬定位，“有錢人直接去買位置更好的大平層，稍差的去東區買，周邊配套還更完善。”

庫存高企，開發商以銷定產

一家頭部房企客研人士告訴作者，早在前年年底，公司一塊后期城改用地就到了摘地節點，但苦于資金緊張，加上銷售不利，就一直拖延，局面也并未如期改善，后來就被迫找了城投兜底，“我們現在還在找有錢的資方尋求共同開發，大家對地價和合作分成仍有較大分歧，地塊目前仍未動工。”

鄭州樓市已陰跌四年，開發商生存壓力巨大。如今，除了華潤、中海、越秀、萬科等國央企，以及龍湖、碧桂園等少數民企開發商外，大多數同行已失去拿地意愿和能力，更有房企已將投拓部門直接砍掉。

一位國企開發商鄭州投拓負責人對作者表示，公司曾與地方政府簽過框架協議，負責某板塊的整體開發，本來去年就要摘三期用地，但現在二期項目剛賣一半貨值，如果摘牌就得交土地款，進入開發施工節奏，所以集團建議往后拖一拖，減輕現金流壓力。

“上半年看了一二十宗地，我們一塊也沒拿。”這位負責人坦言，很多地都在中小開發商手里，后期自己不想干了，或者土地款都沒交齊，資金實力一般，所以就想找品牌開發商合作開發，但其實大多數土地都有問題，有的閑置了三四年，涉及三角債、村民安置款不到位等等問題，很難算清楚賬。

在房企總部投拓部門來看，橫向對比其他一二線城市，鄭州土地投資優勢并不大。

一位國企開發商集團投拓人士此前曾告訴作者，從去年下半年開始，集團大幅收縮了投資戰線，除了北上廣深四個一線城市外，還包括杭州、蘇州、成都、廈門、合肥、南京、西安這些新一線、二線城市，以及極少數三線城市，鄭州等城市因庫存大，暫時不在投資名單中。

市場機構調研數據顯示，截止6月底，鄭州主城區顯性庫存為766.45萬平方米，以近12個月的平均去化計算，去化周期達到17.4個月，已接近18個月的行業警戒線。

即便出錢拿地，開發商們也是萬分謹慎。

一家頭部開發商鄭州投拓人士對作者表示，現在拿地都集中在三環內，產業、配套相對成熟，或者做北龍湖板塊的豪宅產品，再遠的片區就不敢去了，很多規劃短期內很難落地，庫存結構也不太健康，“大家投資標準現在比較趨同，拿城改用地就是前期貨值賣得差不多了，以銷定產，然后反推地價。”

上述央企開發商鄭州投拓人士建議稱，原有的地價評估體系導致當下地價偏高，即便城投兜底，后期除了核心位置優質地塊具備獨立開發或合作開發的條件外，郊區的土地仍面臨長時間閑置的問題。若能在地價層面適當讓步，就可以先盤活開發投資，進而逐步修復市場。

地價下降已有先例。6月20日，鄭州經開區一宗住宅地塊，被一家來自鶴壁的地市房企河南眾設置業搶到，成交金額3.86億元，溢價9.04%，樓面價為7096元。該地塊此前曾兩次流拍，此次土拍起始樓面價直接下降了1610元。

要知道，兩年前，金茂搶到的隔壁地塊，樓面價高達10189元，當時熔斷溢價率達到30.06%。

透支未來需求，下半年量價不樂觀

在“以銷定產”的生存法則下，土地市場的冷清，更多由銷售不利傳導而來。

貝殼研究院數據顯示，鄭州新房成交量上半年開始觸底回升，網簽成交套數為49778套，同比上漲46.8%，環比上漲94.1%。但從月度數據來看，銷售市場仍不樂觀。

上述央企開發商鄭州投拓人士提供的數據顯示， 2-3月市場在明顯回暖，4月份以來逐步下行，6月份成交42萬平方米，環比下滑45%，7月份近兩周周均簽約成交7萬平方米，較6月份周均10萬平方米又有所下滑。

一位國企開發商客研負責人拿自家項目舉例稱，二三月份單月能賣100多套，兩三個月的銷量趕得上去年半年收成，但到了5月份就降到五六十套，7月份至今才賣了十來套。

“現在市場非常不理想。”一位規模房企鄭州項目營銷總對作者直言，上半年鄭州經歷了三波行情，二三月份積壓需求集中釋放，市場普惠，后來剛需客戶減少，改善項目還不錯，但等到六七月份后，市場行情普遍不太好，首付分期、大規模返現等違規手段很普遍，限購限貸也早就名存實亡，這些等于把未來的需求給透支掉了。

一位品牌房企鄭州客研人士告訴作者，3月份賣到130多套才能進全市前10，等到6月份就下滑到60多套了，剛需客戶現在把安全和價格放在首位，6月份，三環到四環內有兩個樓盤把價格直接降到1萬出頭，收割了一波客戶，這對市場沖擊很大，導致現在剛需心理預期非常低，客戶集聚效應也非常明顯，銷售前20的項目在整個市場成交中占比超過五成。

對于后市判斷，貝殼研究院一份研報指出，長期來看，鄭州依然處于人口機械增長的階段，加之城鎮化的穩步推進，未來新房市場具備較強需求支撐，目前政策支持空間有限。

“但短期內，地產疤痕效應仍然存在，市場信心并未穩固建立，價格尚未企穩。結合近期案場熱度指數、新房KMI價格及成交量指數均持續走低。預計下半年，市場量價整體環比持平或低位運行。”該研報判斷稱。

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